Entendendo a Proposta de Aumento do Limite do FGTS

A discussão sobre a elevação do teto para uso do FGTS na aquisição de imóveis não é nova, mas ganha força em um cenário de aquecimento de preços e busca por estímulos econômicos. A medida, se aprovada, representaria uma mudança significativa nas regras do crédito imobiliário, com potencial para impactar tanto compradores quanto o setor da construção civil.

Qual é o teto atual e por que ele precisa mudar?

Desde 2018, o valor máximo de um imóvel que pode ser adquirido utilizando o saldo do FGTS, seja como entrada, para amortizar ou liquidar o saldo devedor, é de R$ 1,5 milhão. Esta regra é válida para todo o território nacional e se aplica aos financiamentos concedidos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que oferece as taxas de juros mais competitivas do mercado.

O problema é que, nos últimos anos, a inflação e a forte valorização imobiliária, sobretudo em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, fizeram com que muitos imóveis de padrão médio ultrapassassem esse limite. Como resultado, um número crescente de trabalhadores com saldo robusto no FGTS se vê impedido de usar seus próprios recursos para adquirir a moradia desejada, sendo forçados a migrar para linhas de crédito mais caras, fora do SFH, ou a procurar imóveis em outras localidades.

A correção desse valor é vista por especialistas como uma necessidade para adequar a política habitacional à realidade econômica do país, garantindo que o FGTS cumpra sua função social de facilitar o acesso à moradia.

O novo valor em estudo e os próximos passos

Embora ainda não haja um número oficial, fontes do governo e do setor imobiliário indicam que o novo teto poderia ser reajustado para um valor entre R$ 1,8 milhão e R$ 2 milhões. A decisão final cabe ao Conselho Monetário Nacional (CMN), órgão máximo do sistema financeiro brasileiro, composto pelo Ministro da Fazenda, pelo presidente do Banco Central e pelo Ministro do Planejamento e Orçamento.

A expectativa é que a pauta seja analisada em uma das próximas reuniões do conselho. A aprovação da medida destravaria imediatamente o poder de compra de milhares de famílias, que poderiam finalmente utilizar suas economias acumuladas no fundo para viabilizar a compra de um imóvel compatível com suas necessidades e renda.

O Cenário Complexo do Crédito Imobiliário no Brasil

A proposta de aumento do teto do FGTS ocorre em um momento delicado para o financiamento habitacional no país. A principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, a caderneta de poupança (SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), tem sofrido saques líquidos consecutivos, diminuindo a liquidez disponível nos bancos para novos empréstimos.

A crise de recursos da poupança (SBPE)

Com a taxa básica de juros, a Selic, em patamares elevados, a poupança perde atratividade para os investidores, que migram seus recursos para aplicações mais rentáveis, como CDBs, LCIs, LCAs e títulos do Tesouro Direto. Essa fuga de capital da poupança impacta diretamente a capacidade dos bancos de ofertar crédito imobiliário com taxas do SBPE, que são historicamente mais baixas.

Essa escassez de recursos já levou a Caixa Econômica Federal, líder no segmento, e outras instituições financeiras a restringirem a concessão de novos financiamentos e a focarem em linhas de crédito com recursos do próprio FGTS, como o programa Minha Casa, Minha Vida.

Medidas paralelas para injetar liquidez no mercado

Paralelamente à discussão sobre o teto do FGTS, o governo estuda outras medidas para solucionar a falta de recursos no SBPE. Uma das propostas em análise, segundo relatos, seria a criação de um novo modelo de crédito que poderia liberar cerca de R$ 20 bilhões para empréstimos habitacionais. Isso poderia envolver mudanças nas regras de direcionamento obrigatório dos depósitos da poupança ou a criação de novos instrumentos de captação para o setor.

O objetivo é claro: garantir que o mercado imobiliário, um dos principais motores da economia e gerador de empregos, não sofra uma paralisação por falta de funding. A combinação de um novo teto para o FGTS com mais recursos disponíveis para crédito formaria um pacote robusto de estímulo.

Como o Aumento do Teto do FGTS Afeta o Mercado Imobiliário?

A simples expectativa de mudança já movimenta o setor. Se confirmada, a elevação do limite de R$ 1,5 milhão terá efeitos em cascata, beneficiando diferentes elos da cadeia produtiva imobiliária.

Estímulo direto à construção civil e ao emprego

Com mais compradores qualificados para adquirir imóveis de valor mais elevado, a demanda por unidades de médio e alto padrão tende a aumentar. Isso serve como um forte incentivo para que as construtoras e incorporadoras lancem novos projetos, movimentando a economia e, principalmente, gerando empregos diretos e indiretos – desde o engenheiro e o arquiteto até o mestre de obras e o corretor de imóveis.

Readequação de preços e oportunidades em grandes centros

A medida é especialmente aguardada nas grandes metrópoles. Em bairros valorizados, um apartamento de dois ou três dormitórios facilmente ultrapassa o teto de R$ 1,5 milhão. O reajuste permitiria que o mercado de imóveis usados também ganhasse liquidez, já que muitos proprietários poderiam vender seus imóveis atuais para adquirir um novo, gerando um ciclo virtuoso de negócios. Especialistas de associações como a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) veem a medida como essencial para a saúde do setor a médio e longo prazo.

Requisitos Atuais para Usar o FGTS na Compra de Imóvel

Enquanto a mudança não é oficializada, é fundamental conhecer as regras que estão em vigor. Para utilizar o saldo do FGTS na compra de um imóvel, tanto o trabalhador quanto o imóvel precisam atender a uma série de critérios definidos pela Caixa Econômica Federal, agente operador do fundo.

Regras para o trabalhador:

• Possuir no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não.
• Não ser proprietário, possuidor ou promitente comprador de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde reside ou trabalha.
• Não ser titular de outro financiamento ativo no âmbito do SFH em qualquer parte do país.

Condições do imóvel:

• O valor de avaliação do imóvel não pode exceder o teto de R$ 1,5 milhão.
• Deve ser um imóvel residencial urbano.
• Deve apresentar plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção, o que é verificado por um engenheiro credenciado pela Caixa.
• Não pode ter sido objeto de utilização do FGTS em uma transação de compra e venda nos últimos 3 anos.